L’amministratore può ordinare lavori senza la preventiva autorizzazione assembleare? Questa è la domanda che sempre più spesso mi viene posta dai condòmini e la mia consueta risposta è: “assolutamente no, a meno che non rivestano carattere d’urgenza” … ma chi è in grado di stabilire l’urgenza? Fino a dove si può spingere l’autonomia decisionale dell’amministratore?

Tra le attribuzioni dell’amministratore (art. 1130 cc) non compare alcuna indicazione in merito. Soltanto il comma 2 dell’art. 1135 cc dispone nel merito:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Non bisogna lasciarsi trarre in inganno. L’urgenza riguarda la necessità di “impedire che da un danno improvviso e imprevisto ne derivi un pericolo per l’incolumità di terzi o l’aggravarsi del danno stesso“. Questo è il limite, a mio giudizio, che un qualsiasi amministratore deve sempre tenere a mente. Per fare qualche esempio potremmo dire che nel caso di improvvisa e copiosa infiltrazione d’acqua da un lastrico solare ai danni dell’unità immobiliare sottostante, l’amministratore deve porre in essere l’attività minima per salvaguardare i maggiori danni, ma non può ordinare il rifacimento della guaina impermeabilizzante senza prima ottenere un consenso assembleare. Analogamente, il distacco di un pezzo di cornicione non giustifica il rifacimento di tutto il cornicione, quanto la messa in sicurezza dell’area sottostante la caduta ed eventualmente la semplice spicconatura degli altri elementi pericolanti.

Non a caso la norma parla di lavori straordinari, cioè interventi che esulano dall’ordinarietà. La manutenzione ordinaria infatti dovrebbe già essere inclusa nell’elenco delle spese preventive approvate dall’assemblea la quale può, a seconda dei casi, autorizzare l’amministratore a mettere mano al portafoglio per interventi di piccola riparazione purchè entro certi limiti di spesa (spese impreviste). Tutto ciò per evitare il ricorso all’assemblea per una decisione di spesa di qualche decina di euro.

Qualsiasi spesa che esula dal bilancio preventivo deve dunque passare dall’approvazione assembleare. Eventuali esborsi non previsti, inseriti a consuntivo, sarebbe opportuno che venissero descritti analiticamente nella nota sintetica allegata al bilancio consuntivo oggetto di approvazione.