Capita sovente di affrontare con i condòmini il delicato argomento inerente alla convocazione assembleare e alla “sconosciuta” ma indubbia facoltà dei condòmini stessi di richiederla formalmente all’amministratore in carica o addirittura, in particolari circostanze, di provvedervi in autonomia. Dal momento che i dubbi sono molti e che troppo spesso mi sento dire che se uno specifico argomento, anche importante, non viene affrontato in occasione dell’annuale assemblea ordinaria di approvazione dei bilanci … “se ne riparla l’anno prossimo”, ritengo sia opportuno fare chiarezza, illustrando ciò che il codice civile ed in particolar modo la Legge 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013 dispongono nel merito.
Partiamo da un presupposto fondamentale: l’amministratore è il mandatario dell’assemblea e i condòmini sono gli unici titolari del diritto reale di comproprietà sulle parti comuni. Dunque nei limiti dei poteri dell’assemblea sono questi ultimi a decidere sul da farsi, mentre all’amministratore non rimane che eseguire il deliberato e, nel rispetto delle sue attribuzioni, provvedere alla conservazione del bene comune garantendo ai condòmini la sicurezza e la fruizione dei servizi per i quali eroga le spese occorrenti (Art. 1130 cc). Ne consegue che ai sensi dell’art. 66 dacc se è vero che l’amministratore ha il potere di convocare l’assemblea “quando questi lo ritiene necessario”, è altrettanto vero che i condòmini hanno pari facoltà di pretenderne la convocazione in ogni tempo, “quando ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio”.
Vi sono poi particolari eccezioni che consentono anche ad un singolo condòmino di inoltrare formale richiesta di convocazione assembleare all’amministratore pro tempore, e cioè:
- Quando vi sono attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117 quater cc) per le quali sia indispensabile un intervento per porvi fine, anche mediante diffida;
- Quando si vogliono proporre interventi innovativi previsti dal comma due, punti 1) 2) e 3) dell’art. 1120 cc in tema di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti; di abbattimento delle barriere architettoniche; di contenimento dei consumi energetici; di creazione parcheggi al servizio delle unità immobiliari dell’edificio; di produzione energia mediante impianti tecnologici alimentati da fonti rinnovabili; di installazione di sistemi radio televisivi centralizzati o via cavo;
- Quando vengono riscontrate gravi irregolarità fiscali ovvero se non è stato aperto il conto corrente condominiale per farvi transitare qualsiasi somma in entrata e in uscita (Art. 1129 cc comma 11).
Per la verità il connubio tra amministratore e condòmini dovrebbe poggiare su un rapporto di piena fiducia, per il quale la richiesta formale di convocazione assembleare dovrebbe essere l’extrema ratio ed avere comunque un suo naturale riscontro, atteso che riunirsi e decidere sia basilare per il benessere del condominio, ma quando questa fiducia viene meno, ovvero quando l’amministratore non dà seguito entro dieci giorni alle richieste avanzate dai condòmini (trenta giorni per le innovazioni), ecco che prevale il loro diritto di convocare direttamente la riunione e deliberare sui punti all’ordine del giorno, opportunamente inseriti nell’originaria richiesta. Ne consegue che il mandante si sostituisce necessariamente al mandatario a causa della colpevole latitanza di quest’ultimo.
A dirla tutta il codice civile menziona la possibilità di autoconvocarsi soltanto ai sensi del primo comma dell’art. 66 dacc, ma a giudizio di chi scrive e in via del tutto analogica, si suppone che la stessa occorrenza possa essere applicata a tutte le fattispecie per le quali venga offerta ai condòmini la possibilità di inoltrare una richiesta formale di convocazione alla quale l’amministratore non dia alcun seguito.
Ed è in mancanza dell’amministratore, per il suo decesso, per una sua reale inesistenza o ancora per la perdita dei requisiti di onorabilità, occorrenze previste dall’art. 71 bis dacc lettere a) b) c) d) ed e), che i condòmini, anche singolarmente, possono addirittura convocare direttamente l’assemblea, senza formalità, rispettando quanto previsto dal terzo comma dell’art. 66 dacc.
Un altro aspetto interessante che vale la pena approfondire è quello riguardante le spese di convocazione sostenute dai condòmini per le quali occorre distinguere due casi:
- Se la convocazione viene effettuata come conseguenza di una mancata ottemperanza dell’amministratore ad una richiesta formalmente ineccepibile.
- Se la convocazione viene effettuata direttamente e senza alcuna preventiva richiesta e cioè nei casi poc’anzi menzionati: decesso, assenza dell’amministratore, perdita dei requisiti di onorabilità.
Trattandosi di attività volte a consentire di fissare l’adunanza dei condòmini, l’unico organo decisionale del condominio, a giudizio di chi scrive le spese sostenute devono essere rimborsate dal condominio, ripartendole per millesimi di proprietà, salvo disposizione diverse contenute in un regolamento di condominio di origine contrattuale.