Il condominio … cos’è esattamente? Chi sono i condòmini e come vengono conteggiati nei quorum assembleari? La risposta pare scontata ma non è così.

Molti pensano che “condominio” sia sinonimo di “edificio” o “caseggiato”, ma nella realtà il termine “condominio” non si riferisce ad un “oggetto fisico” ma piuttosto ad una “condizione giuridica”.

Per spiegare bene il significato di questa particolare forma di comproprietà occorre spiegare che cosa sia una “comunione”. Una qualsiasi proprietà privata che appartenga a più soggetti (siano essi eredi o comproprietari) è una “comunione”, normata dal codice civile dagli articoli 1100 al 1116. Il “condominio” ne è una particolare “mutazione”, perchè in esso convivono le proprietà individuali piene ed esclusive (unità immobiliari) e le parti comuni di cui tutti i partecipanti al condominio sono comproprietari (tetto, fondamenta, cortili, impianti, ecc) … proprio come nella “comunione”. Si tratta quindi di una fattispecie giuridica del tutto unica, regolata anch’essa da norme del codice civile (dall’art. 1117 al 1139).

Ne consegue che il “condòmino” è colui che possiede una unità immobiliare all’interno di un edificio in cui sono presenti altri condòmini (almeno 1). Pertanto l’inquilino (o conduttore) e il comodatario non sono condòmini perchè non sono proprietari dell’unità immobiliare che detengono in locazione o in comodato d’uso.

Il conteggio dei condòmini assume particolare rilevanza nella determinazione dei quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea. Se in un edificio un condòmino possiede due unità immobiliari (di qualsiasi natura) nelle assemblee verrà conteggiato come “una testa” e la somma dei millesimi … non come “due teste”. Se invece un condòmino è unico proprietario di una unità immobiliare e in una seconda unità è comproprietario insieme ad altri, in assemblea verranno conteggiate “due teste” ciascuna delle quali porterà con sè i millesimi dell’unità immobiliare posseduta.

Questa considerazione è molto importante perchè in presenza di un edificio composto da 10 unità immobiliari di cui 9 sono proprietà di un’unica compagine (società, soggetto singolo o altro) e 1 unità immobiliare è di proprietà di un terzo, i condòmini totali sono soltanto 2.