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Bilancio di esercizio

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Il bilancio di esercizio rappresenta la sintesi di un anno di gestione che non si limita a “rendere il conto” delle spese e degli incassi intercorsi nell’anno, ma deve  mostrare una chiara situazione dello stato patrimoniale del condominio consistente in fondi, debiti e crediti. E’ un documento “delicato” perchè mostra come siano stati spesi i soldi dei condòmini.

L’art. 1130 bis cc specifica, a dir la verità in maniera generale, quali siano i requisiti minimi che deve avere questo documento:

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata
verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

Saper leggere un bilancio è fondamentale per capire lo stato di forma di un condominio, anche perchè una volta approvato, le eventuali spese indicate e i conguagli richiesti diventano liquidi ed esigibili.

  1. Il rendiconto di cassa parte dal saldo di cassa dell’esercizio precedente (es. 01/01/2017) che DEVE corrispondere al saldo di c/c, riassume le entrate e le uscite reali dell’anno e si chiude con un saldo finale corrispondente sempre al c/c  (es. 31/12/2017) che costituirà il valore iniziale dell’esercizio successivo;
  2. Lo stato patrimoniale che viene evidenziato sempre in “pareggio”, riporta le “partite” ancora aperte, ovvero i debiti e i crediti verso terzi (per semplificare le quote non ancora incassate e le fatture ancora non pagate) e i fondi accantonati (tfr, fondo lavori, ecc).

Un bilancio chiude sempre in pareggio perchè il condominio non ha utili. Ad un totale di spese X corrisponde sempre un corrispondente totale di quote da incassare X … appunto a pareggio.

Un bilancio di esercizio che riporta voci con il segno – (meno) o descrizioni “strampalate” è sempre meritevole di un chiarimento da parte dell’amministratore, che nella “nota sintetica esplicativa” dovrebbe indicare le questioni più importanti che hanno caratterizzato l’anno di gestione.

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Il potere di spesa dell’amministratore

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L’amministratore può ordinare lavori senza la preventiva autorizzazione assembleare? Questa è la domanda che sempre più spesso mi viene posta dai condòmini e la mia consueta risposta è: “assolutamente no, a meno che non rivestano carattere d’urgenza” … ma chi è in grado di stabilire l’urgenza? Fino a dove si può spingere l’autonomia decisionale dell’amministratore?

Tra le attribuzioni dell’amministratore (art. 1130 cc) non compare alcuna indicazione in merito. Soltanto il comma 2 dell’art. 1135 cc dispone nel merito:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Non bisogna lasciarsi trarre in inganno. L’urgenza riguarda la necessità di “impedire che da un danno improvviso e imprevisto ne derivi un pericolo per l’incolumità di terzi o l’aggravarsi del danno stesso“. Questo è il limite, a mio giudizio, che un qualsiasi amministratore deve sempre tenere a mente. Per fare qualche esempio potremmo dire che nel caso di improvvisa e copiosa infiltrazione d’acqua da un lastrico solare ai danni dell’unità immobiliare sottostante, l’amministratore deve porre in essere l’attività minima per salvaguardare i maggiori danni, ma non può ordinare il rifacimento della guaina impermeabilizzante senza prima ottenere un consenso assembleare. Analogamente, il distacco di un pezzo di cornicione non giustifica il rifacimento di tutto il cornicione, quanto la messa in sicurezza dell’area sottostante la caduta ed eventualmente la semplice spicconatura degli altri elementi pericolanti.

Non a caso la norma parla di lavori straordinari, cioè interventi che esulano dall’ordinarietà. La manutenzione ordinaria infatti dovrebbe già essere inclusa nell’elenco delle spese preventive approvate dall’assemblea la quale può, a seconda dei casi, autorizzare l’amministratore a mettere mano al portafoglio per interventi di piccola riparazione purchè entro certi limiti di spesa (spese impreviste). Tutto ciò per evitare il ricorso all’assemblea per una decisione di spesa di qualche decina di euro.

Qualsiasi spesa che esula dal bilancio preventivo deve dunque passare dall’approvazione assembleare. Eventuali esborsi non previsti, inseriti a consuntivo, sarebbe opportuno che venissero descritti analiticamente nella nota sintetica allegata al bilancio consuntivo oggetto di approvazione.