Si dibatte spesso sulla nullità o annullabilità delle delibere soprattutto quando qualche condòmino si sente leso nei propri diritti. Occorre quindi fare chiarezza.

Cominciamo col dire che ai sensi dell’art. 1137 cc qualsiasi delibera assembleare può essere impugnata. Nella stragrande maggioranza dei casi i tempi massimi di impugnazione sono di 30 giorni, e più precisamente:
– Per i presenti all’assemblea: 30 giorni dalla data di assemblea. L’impugnazione può essere fatta soltanto da chi abbia votato contro o si sia astenuto e sia coinvolto in prima persona dalle conseguenze della delibera stessa;
– Per gli assenti: 30 giorni dal ricevimento del verbale d’assemblea (data certa). Ne consegue che se non lo ricevono, i tempi non decorrono mai.

Decorsi i termini appena descritti la delibera assembleare non può più essere impugnata e rimane efficace. Una delibera può infatti essere sospesa soltanto da un giudice perchè altrimenti mantiene la sua validità dal momento in cui viene assunta dall’assemblea. Se il giudice ravvisa gli estremi per annullare la delibera, gli effetti si ripercuotono solo su quella delibera, a meno che (per esempio a causa di vizi sulle modalità di convocazione) l’annullamento non coinvolga tutte le delibere di una determinata assemblea.

Esistono invero rarissimi casi in cui una delibera può essere radicalmente nulla, e come tale impugnabile “in ogni tempo e ad opera di chiunque ne abbia interesse” (e quindi anche dai presenti che abbiano votato favorevolmente alla delibera stessa). Sono casi piuttosto circoscritti ma possono essere causa di gravi ripercussioni, per esempio se in virtù di una delibera sono stati firmati dei contratti di appalto che, proprio per la nullità della delibera, perdono completamente valore.

E’ una Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (la n. 4806 del 7 marzo 2005) a indicare una netta linea di demarcazione in merito al concetto di nullità e annullabilità delle delibere assembleari:

“Queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.”

Un buon amministratore sa riconoscere una delibera “in odore” di impugnazione ed è suo dovere informare l’assemblea per evitare inutili battaglie legali.