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L'assemblea

Assemblea – Richiesta e Convocazione

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Capita sovente di affrontare con i condòmini il delicato argomento inerente alla convocazione assembleare e alla “sconosciuta” ma indubbia facoltà dei condòmini stessi di richiederla formalmente all’amministratore in carica o addirittura, in particolari circostanze, di provvedervi in autonomia. Dal momento che i dubbi sono molti e che troppo spesso mi sento dire che se uno specifico argomento, anche importante, non viene affrontato in occasione dell’annuale assemblea ordinaria di approvazione dei bilanci … “se ne riparla l’anno prossimo”, ritengo sia opportuno fare chiarezza, illustrando ciò che il codice civile ed in particolar modo la Legge 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013 dispongono nel merito.

Partiamo da un presupposto fondamentale: l’amministratore è il mandatario dell’assemblea e i condòmini sono gli unici titolari del diritto reale di comproprietà sulle parti comuni. Dunque nei limiti dei poteri dell’assemblea sono questi ultimi a decidere sul da farsi, mentre all’amministratore non rimane che eseguire il deliberato e, nel rispetto delle sue attribuzioni, provvedere alla conservazione del bene comune garantendo ai condòmini la sicurezza e la fruizione dei servizi per i quali eroga le spese occorrenti (Art. 1130 cc). Ne consegue che ai sensi dell’art. 66 dacc se è vero che l’amministratore ha il potere di convocare l’assemblea “quando questi lo ritiene necessario”, è altrettanto vero che i condòmini hanno pari facoltà di pretenderne la convocazione in ogni tempo, “quando ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio”.

Vi sono poi particolari eccezioni che consentono anche ad un singolo condòmino di inoltrare formale richiesta di convocazione assembleare all’amministratore pro tempore, e cioè:

  • Quando vi sono attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117 quater cc) per le quali sia indispensabile un intervento per porvi fine, anche mediante diffida;
  • Quando si vogliono proporre interventi innovativi previsti dal comma due, punti 1) 2) e 3) dell’art. 1120 cc in tema di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti; di abbattimento delle barriere architettoniche; di contenimento dei consumi energetici; di creazione parcheggi al servizio delle unità immobiliari dell’edificio; di produzione energia mediante impianti tecnologici alimentati da fonti rinnovabili; di installazione di sistemi radio televisivi centralizzati o via cavo;
  • Quando vengono riscontrate gravi irregolarità fiscali ovvero se non è stato aperto il conto corrente condominiale per farvi transitare qualsiasi somma in entrata e in uscita (Art. 1129 cc comma 11).

 

Per la verità il connubio tra amministratore e condòmini dovrebbe poggiare su un rapporto di piena fiducia, per il quale la richiesta formale di convocazione assembleare dovrebbe essere l’extrema ratio ed avere comunque un suo naturale riscontro, atteso che riunirsi e decidere sia basilare per il benessere del condominio, ma quando questa fiducia viene meno, ovvero quando l’amministratore non dà seguito entro dieci giorni alle richieste avanzate dai condòmini (trenta giorni per le innovazioni), ecco che prevale il loro diritto di convocare direttamente la riunione e deliberare sui punti all’ordine del giorno, opportunamente inseriti nell’originaria richiesta. Ne consegue che il mandante si sostituisce necessariamente al mandatario a causa della colpevole latitanza di quest’ultimo.

A dirla tutta il codice civile menziona la possibilità di autoconvocarsi soltanto ai sensi del primo comma dell’art. 66 dacc, ma a giudizio di chi scrive e in via del tutto analogica, si suppone che la stessa occorrenza possa essere applicata a tutte le fattispecie per le quali venga offerta ai condòmini la possibilità di inoltrare una richiesta formale di convocazione alla quale l’amministratore non dia alcun seguito.

Ed è in mancanza dell’amministratore, per il suo decesso, per una sua reale inesistenza o ancora per la perdita dei requisiti di onorabilità, occorrenze previste dall’art. 71 bis dacc lettere a) b) c) d) ed e), che i condòmini, anche singolarmente, possono addirittura convocare direttamente l’assemblea, senza formalità, rispettando quanto previsto dal terzo comma dell’art. 66 dacc.

Un altro aspetto interessante che vale la pena approfondire è quello riguardante le spese di convocazione sostenute dai condòmini per le quali occorre distinguere due casi:

  • Se la convocazione viene effettuata come conseguenza di una mancata ottemperanza dell’amministratore ad una richiesta formalmente ineccepibile.
  • Se la convocazione viene effettuata direttamente e senza alcuna preventiva richiesta e cioè nei casi poc’anzi menzionati: decesso, assenza dell’amministratore, perdita dei requisiti di onorabilità.

Trattandosi di attività volte a consentire di fissare l’adunanza dei condòmini, l’unico organo decisionale del condominio, a giudizio di chi scrive le spese sostenute devono essere rimborsate dal condominio, ripartendole per millesimi di proprietà, salvo disposizione diverse contenute in un regolamento di condominio di origine contrattuale.

Il Condominio, L'amministratore, L'assemblea

Revoca mandato amministratore

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I condòmini pensano erroneamente che il mandato di amministratore di condominio possa essere revocato soltanto in occasione dell’assemblea annuale di approvazione dei bilanci, quando all’o.d.g. l’amministratore deve indicare un apposito punto che consenta ai suoi amministrati di confermare o revocare l’incarico e, se ne ricorrono i presupposti, nominare il nuovo amministratore. Non è così.

L’art. 1129 cc, che tra l’altro è inderogabile, recita:

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina

Ciò significa che i condòmini, in virtù di quanto disposto dall’art. 66 dacc possono chiedere all’amministratore in carica di convocare l’assemblea per revocargli l’incarico e in assenza di risposta entro 10 giorni, possono legittimamente autoconvocarsi e deliberare.

A nulla può valere la latitanza dell’amministratore perchè nel caso in cui non ottemperi all’obbligo di convocazione può essere revocato per gravi irregolarità, come previsto dall’art. 1129 cc comma 12 punto 1), prima passando da una delibera assembleare e poi, in mancanza di quorum, rivolgendosi ad un giudice.

Vale la pena ricordare che il condominio è dei condòmini. L’amministratore opera in virtù di un mandato assembleare che come tale può essere revocato sempre, a maggior ragione quando viene meno la fiducia.

Il Condominio, Ripartizione spese, Tabelle Millesimali

Condominio e Supercondominio

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Con l’introduzione della nuova riforma sul condominio negli edifici (L. 220/2012) entrata in vigore il 18 giugno 2013 il legislatore ha tentato di regolamentare l’istituto del “supercondominio”. L’art. 1117 bis dispone infatti:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

In verità già il terzo comma dell’art. 1123 cc disponeva in precedenza nel merito:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinatia servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

L’aggiunta dell’art. 1117 bis cc ha posto un interrogativo. In presenza di parti comuni a più edifici è necessaria la “creazione” di una gestione separata e quindi di un “supercondominio”?

A giudizio di chi scrive, il codice non riporta alcun obbligo di creazione ad hoc di un supercondominio, quanto l’imposizione di provvedere ad una corretta ripartizione delle spese tra i diversi soggetti coinvolti. Infatti l’intenzione del legislatore non è quella di aggravare i condòmini di spese, bensì di riconoscere l’esistenza di un “contenitore” esterno che includa le parti comuni a più condomini, se esistenti.

Chiariamo questo aspetto con un esempio.

Due fabbricati separati tra loro hanno in comune un’area cortiliva e l’accesso ai box. La gestione di una situazione simile può essere fatta seguendo due strade:

a) Un condominio per ognuno dei due fabbricati e un supercondominio per la gestione delle sole parti comuni a entrambi. Una soluzione di questo tipo necessita di tre gestioni contabili separate, quindi tre codici fiscali, tre conti correnti, tre amministratori, tre adempimenti fiscali diversi, ecc. Un evidente aggravio di spese, soltanto per “dividere” e ripartire correttamente le spese di ciascuno;

b) Un unico condominio con tabelle millesimali pensate e redatte per considerare tutte le possibili ripartizioni di spesa. una tabella di proprietà generale che possiamo chiamare di supercondominio con cui ripartire le spese comuni (amministrazione, manutenzione e servizi relativi all’area cortiliva e all’accesso ai box); una tabella di proprietà dei singoli fabbricati, per ripartire le spese inerenti a ciascuno di essi (pulizia scale, rifacimento tetti, lastrici, ecc.);

In entrambi i casi ciascun condòmino pagherà soltanto il dovuto, ma nel primo caso si troverà ad affrontare maggiori spese di gestione … e nessun vantaggio aggiuntivo.

 

Il Condominio, Interventi sulle parti comuni, L'amministratore, L'assemblea, La sicurezza nel fabbricato

Potere di spesa dell’amministratore

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Contrariamente a quanto si pensa, l’amministratore non ha potere di spesa se non per quanto è stato deliberato dall’assemblea dei condòmini. L’unica eccezione è costituita dalle spese “urgenti” indicate nel secondo comma dell’art. 1135 cc:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea

Il testo della norma non fa riferimento alle spese ordinare che devono necessariamente passare al vaglio preventivo dell’assemblea, ma solo a quelle straordinarie urgenti. Ma cosa si intende per spese straordinarie urgenti?

Si tratta in sostanza delle spese necessarie per interventi compiuti in modo da evitare ulteriori danni a cose o, peggio, a persone. Del resto sull’amministratore grava costantemente il peso di quanto disposto dal secondo comma dell’art. 40 cp:

non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo

Un cornicione pericolante, una condotta d’acqua che improvvisamente si rompe, un parapetto di un terrazzo condominiale di altezza inferiore al minimo di legge, una pericolosa sconnessione della pavimentazione di un vialetto pedonale … sono solo alcuni  esempi per i quali è necessario intervenire tempestivamente e per i quali i tempi di convocazione assembleare potrebbero costituire una variabile troppo estesa per garantire l’incolumità altrui.

In questi casi l’intervento dell’amministratore è indispensabile, perchè il suo mandato lo investe della piena responsabilità di custodia delle parti comuni. Ma fino a dove può spingersi il suo margine di manovra? La risposta più corretta è: al minimo indispensabile per ottemperare ai suoi obblighi … nulla di più.

Tornando agli esempi precedenti basterebbe la spicconatura del cornicione, oppure un’imbragatura che impedisca la caduta rovinosa dei pezzi d’intonaco; limitarsi a riparare provvisoriamente il tubo per evitare ulteriori danni alle unità immobiliari e alle parti comuni; inibire l’ingresso di chiunque al terrazzo, chiudendo a chiave la porta di accesso e apponendo un cartello di pericolo; transennare la zona interessata dalla sconnessione impedendo che chiunque possa farsi del male cadendo.

Ogni altra opera di rimessa in pristino deve essere adeguatamente preventivata e deliberata in assemblea, l’unico organo titolato a decidere sulla questione.

Il Condominio, L'amministratore, L'assemblea

Nullità e annullabilità delle delibere

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Si dibatte spesso sulla nullità o annullabilità delle delibere soprattutto quando qualche condòmino si sente leso nei propri diritti. Occorre quindi fare chiarezza.

Cominciamo col dire che ai sensi dell’art. 1137 cc qualsiasi delibera assembleare può essere impugnata. Nella stragrande maggioranza dei casi i tempi massimi di impugnazione sono di 30 giorni, e più precisamente:
– Per i presenti all’assemblea: 30 giorni dalla data di assemblea. L’impugnazione può essere fatta soltanto da chi abbia votato contro o si sia astenuto e sia coinvolto in prima persona dalle conseguenze della delibera stessa;
– Per gli assenti: 30 giorni dal ricevimento del verbale d’assemblea (data certa). Ne consegue che se non lo ricevono, i tempi non decorrono mai.

Decorsi i termini appena descritti la delibera assembleare non può più essere impugnata e rimane efficace. Una delibera può infatti essere sospesa soltanto da un giudice perchè altrimenti mantiene la sua validità dal momento in cui viene assunta dall’assemblea. Se il giudice ravvisa gli estremi per annullare la delibera, gli effetti si ripercuotono solo su quella delibera, a meno che (per esempio a causa di vizi sulle modalità di convocazione) l’annullamento non coinvolga tutte le delibere di una determinata assemblea.

Esistono invero rarissimi casi in cui una delibera può essere radicalmente nulla, e come tale impugnabile “in ogni tempo e ad opera di chiunque ne abbia interesse” (e quindi anche dai presenti che abbiano votato favorevolmente alla delibera stessa). Sono casi piuttosto circoscritti ma possono essere causa di gravi ripercussioni, per esempio se in virtù di una delibera sono stati firmati dei contratti di appalto che, proprio per la nullità della delibera, perdono completamente valore.

E’ una Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (la n. 4806 del 7 marzo 2005) a indicare una netta linea di demarcazione in merito al concetto di nullità e annullabilità delle delibere assembleari:

“Queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.”

Un buon amministratore sa riconoscere una delibera “in odore” di impugnazione ed è suo dovere informare l’assemblea per evitare inutili battaglie legali.

Il Condominio, Il rendiconto condominiale, Ripartizione spese, Riscossione delle spese

Bilancio di esercizio

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Il bilancio di esercizio rappresenta la sintesi di un anno di gestione che non si limita a “rendere il conto” delle spese e degli incassi intercorsi nell’anno, ma deve  mostrare una chiara situazione dello stato patrimoniale del condominio consistente in fondi, debiti e crediti. E’ un documento “delicato” perchè mostra come siano stati spesi i soldi dei condòmini.

L’art. 1130 bis cc specifica, a dir la verità in maniera generale, quali siano i requisiti minimi che deve avere questo documento:

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata
verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

Saper leggere un bilancio è fondamentale per capire lo stato di forma di un condominio, anche perchè una volta approvato, le eventuali spese indicate e i conguagli richiesti diventano liquidi ed esigibili.

  1. Il rendiconto di cassa parte dal saldo di cassa dell’esercizio precedente (es. 01/01/2017) che DEVE corrispondere al saldo di c/c, riassume le entrate e le uscite reali dell’anno e si chiude con un saldo finale corrispondente sempre al c/c  (es. 31/12/2017) che costituirà il valore iniziale dell’esercizio successivo;
  2. Lo stato patrimoniale che viene evidenziato sempre in “pareggio”, riporta le “partite” ancora aperte, ovvero i debiti e i crediti verso terzi (per semplificare le quote non ancora incassate e le fatture ancora non pagate) e i fondi accantonati (tfr, fondo lavori, ecc).

Un bilancio chiude sempre in pareggio perchè il condominio non ha utili. Ad un totale di spese X corrisponde sempre un corrispondente totale di quote da incassare X … appunto a pareggio.

Un bilancio di esercizio che riporta voci con il segno – (meno) o descrizioni “strampalate” è sempre meritevole di un chiarimento da parte dell’amministratore, che nella “nota sintetica esplicativa” dovrebbe indicare le questioni più importanti che hanno caratterizzato l’anno di gestione.

Il Condominio, L'amministratore, L'assemblea

Amministratore in assemblea

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Benchè molti non lo sappiano, l’amministratore di condominio non è investito di alcun potere, salvo quelli a lui attribuiti dall’art. 1130 cc, e che gli derivano dalla posizione di custode delle parti comuni. E’ l’assemblea ad avere il pieno controllo del condominio,  mentre all’amministratore spetta soltanto il compito di eseguire le delibere approvate.

L’amministratore, una volta convocata l’assemblea ai sensi dell’art. 66 dacc, esaurisce il suo compito “istituzionale”. La sua presenza in assemblea è infatti del tutto superflua essendo demandati al Presidente, regolarmente eletto prima della costituzione, tutti gli adempimenti previsti dal codice civile:
1) la verifica che tutti gli aventi diritto siano stati convocati;
2) la verifica della titolarità dei presenti;
3) la verifica delle deleghe;
4) la verifica dei quorum costituivi e deliberativi;
5) la cura dello svolgimento dell’assemblea secondo i punti all’odg;
6) la responsabilità di redigere il verbale insieme al segretario, e di leggerlo al termine dell’assemblea prima di apporvi una firma congiunta, a suggello della fedeltà di quanto riportato.

L’amministratore è invece una presenza costante, ma soltanto perchè la maggioranza delle assemblee riguarda l’approvazione di bilanci, preventivi e consuntivi, su cui l’amministratore deve poter fornire tutti i chiarimenti del caso. Un buon amministratore rimane defilato e interviene solo quando necessario, forte dell’esperienza, della professionalità e della preparazione che tutti gli amministratori 2.0 (quelli cresciuti con la nuova riforma) dovrebbero avere.

Non si tratta di un dettaglio di poco conto, perchè in molte occasione si percepisce il timore reverenziale dei condòmini nei confronti del proprio amministratore, come se fosse una persona intoccabile. Non ci stancheremo mai di dire che il condominio è dei condòmini e che l’amministratore ha il compito di farlo prosperare e di salvaguardare la sicurezza dei condòmini, sotto tutti i punti di vista.

 

Il Condominio, Il rendiconto condominiale, L'amministratore, Senza Categoria

Il potere di spesa dell’amministratore

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L’amministratore può ordinare lavori senza la preventiva autorizzazione assembleare? Questa è la domanda che sempre più spesso mi viene posta dai condòmini e la mia consueta risposta è: “assolutamente no, a meno che non rivestano carattere d’urgenza” … ma chi è in grado di stabilire l’urgenza? Fino a dove si può spingere l’autonomia decisionale dell’amministratore?

Tra le attribuzioni dell’amministratore (art. 1130 cc) non compare alcuna indicazione in merito. Soltanto il comma 2 dell’art. 1135 cc dispone nel merito:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Non bisogna lasciarsi trarre in inganno. L’urgenza riguarda la necessità di “impedire che da un danno improvviso e imprevisto ne derivi un pericolo per l’incolumità di terzi o l’aggravarsi del danno stesso“. Questo è il limite, a mio giudizio, che un qualsiasi amministratore deve sempre tenere a mente. Per fare qualche esempio potremmo dire che nel caso di improvvisa e copiosa infiltrazione d’acqua da un lastrico solare ai danni dell’unità immobiliare sottostante, l’amministratore deve porre in essere l’attività minima per salvaguardare i maggiori danni, ma non può ordinare il rifacimento della guaina impermeabilizzante senza prima ottenere un consenso assembleare. Analogamente, il distacco di un pezzo di cornicione non giustifica il rifacimento di tutto il cornicione, quanto la messa in sicurezza dell’area sottostante la caduta ed eventualmente la semplice spicconatura degli altri elementi pericolanti.

Non a caso la norma parla di lavori straordinari, cioè interventi che esulano dall’ordinarietà. La manutenzione ordinaria infatti dovrebbe già essere inclusa nell’elenco delle spese preventive approvate dall’assemblea la quale può, a seconda dei casi, autorizzare l’amministratore a mettere mano al portafoglio per interventi di piccola riparazione purchè entro certi limiti di spesa (spese impreviste). Tutto ciò per evitare il ricorso all’assemblea per una decisione di spesa di qualche decina di euro.

Qualsiasi spesa che esula dal bilancio preventivo deve dunque passare dall’approvazione assembleare. Eventuali esborsi non previsti, inseriti a consuntivo, sarebbe opportuno che venissero descritti analiticamente nella nota sintetica allegata al bilancio consuntivo oggetto di approvazione.

I contratti

Contratto di somministrazione

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Contratto di somministrazione

Sono necessari per usufruire dei servizi indispensabili: acqua, luce e gas. Si tratta molto spesso di contratti prestampati ormai consolidati, ma è comunque importante conservarli e verificarne attentamente le clausole. Possono includere canoni fissi o variabili e servizi aggiuntivi facoltativi. In presenza di impianti di produzione energia (pannelli fotovoltaici, eolico) comprendono condizioni per l’immissione in rete dell’energia prodotta.