Il condominio, costituito da uno o più fabbricati, contiene numerosi impianti e dispositivi che sono necessari all’erogazione dei servizi e al maggior godimento delle parti comuni. Ognuno di questi componenti, specialmente quelli elettrici, devono essere mantenuti in perfetta efficienza onde evitare malfunzionamenti e, in alcuni casi, spiacevoli incidenti. Le norme di legge che nel tempo sono state emanate, hanno imposto criteri sempre più stringenti e ad oggi, se rigorosamente rispettate, garantiscono uno standard di sicurezza piuttosto elevato. Tralasciando l’evoluzione normativa possiamo tracciare un decalogo delle principali disposizioni:

• Tutti gli impianti devono essere effettuati a regola d’arte, usando materiali idonei e seguendo la normativa vigente;
• Le imprese di installazione e manutenzione devono essere abilitate ed il responsabile deve possedere i requisiti tecnico professionali ufficialmente accertati ed accertabili (patentino);
• Chiunque debba commissionare lavori di installazione e manutenzione è tenuto ad affidare i lavori esclusivamente a ditte abilitate;
• Per lavori di una certa importanza vige l’obbligo di redigere un progetto, realizzato a cura di un professionista iscritto nel rispettivo Albo professionale;
• Al termine dell’installazione, ogni impianto deve essere accompagnato dal rilascio di una “Dichiarazione di conformità” alle norme di sicurezza e, qualora sia previsto dal progetto, di un certificato di collaudo.

La conservazione di tutta la documentazione inerente agli impianti è un preciso obbligo dell’amministratore di condominio che, in virtù del DPR 462/2001, ha anche l’onere di curarne la manutenzione e la verifica periodica, che in alcuni casi è obbligatoria.

Ciò detto, è del tutto evidente che la documentazione menzionata, unitamente a quella progettuale, strutturale, ed eventualmente statica e antincendio del fabbricato, debba far parte di un “fascicolo” che l’amministratore è tenuto a curare ed aggiornare secondo la normativa.

Un elenco esemplificativo ma non esaustivo degli impianti e delle corrispondenti apparecchiature che necessitano di Certificato di Conformità è il seguente:

• Impianto elettrico condominiale*;
• Impianto citofonico o videocitofonico;
• Impianto di videosorveglianza;
• Impianto televisivo con antenna terrestre o satellitare*;
• Impianto di trasmissione dati;
• Impianto elevatore*;
• Impianti di riscaldamento (centrali termiche)*;
• Impianti di condizionamento;
• Cancelli elettrici;
• Ogni altra apparecchiatura utilizzata in condominio.

* approfondimenti nei rispettivi paragrafi

IMPIANTO ELETTRICO CONDOMINIALE

Si distingue in illuminazione e forza motrice e necessita obbligatoriamente di una messa a terra. L’impianto deve essere dotato di Dichiarazione di Conformità ma deve anche essere sottoposto ad un controllo periodico per la verifica della messa a terra. Tale verifica deve essere effettuata ogni cinque o dieci anni, a seconda delle caratteristiche degli impianti collegati e degli eventuali ambienti di lavoro connessi (uffici, negozi, fabbriche). Il verbale di verifica deve essere realizzato da aziende abilitate.

IMPIANTO DI ANTENNA CENTRALIZZATO

Può essere satellitare o terrestre, ma entrambi i sistemi presuppongono l’installazione di una centralina o comunque di un apparato di distribuzione del segnale posto solitamente in un locale sottotetto. Ad oggi, la trasformazione degli antiestetici impianti privati in antenne centralizzate è semplificata da quorum assembleari agevolati e da buone detrazioni fiscali. Inoltre il costo manutentivo di un impianto centralizzato è senza dubbio più economico rispetto al complessivo di quelli individuali. L’installazione deve essere effettuata da aziende abilitate.

IMPIANTO ELEVATORE

Sono distinti in ascensori e montacarichi. E’ prevista una manutenzione ordinaria (semestrale) ed una verifica ispettiva periodica (biennale) entrambe obbligatorie. La manutenzione può essere garantita da aziende abilitate, ma la verifica ispettiva deve essere effettuata da specifici Enti chiamati Organismi Notificati e iscritti al Ministero. L’amministratore è tenuto a curare la conservazione di tutti i verbali e ad impedire l’uso dell’elevatore nel caso in cui la verifica abbia dato esito negativo. Solo dopo aver eliminato la causa del giudizio negativo e dopo aver sottoposto l’impianto ad una seconda verifica di controllo, l’elevatore potrà essere reso nuovamente agibile.

IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

Ogni impianto di riscaldamento centralizzato presuppone la presenza di una centrale termica. Si tratta di un impianto complesso e costoso la cui manutenzione è non solo obbligatoria, ma necessaria, per ottenere il massimo dell’efficienza ed evitare sprechi. Naturalmente richiede una Dichiarazione di conformità e, nel caso di impianti di una certa consistenza, di un progetto che contenga informazioni sulla potenza e un lay out che includa uno schema dell’impianto di distribuzione. L’accensione, la regolazione e lo spegnimento della caldaia, devono essere affidate a figure abilitate che abbiano conseguito uno specifico patentino, chiamate Terzo Responsabile. Nei condomini di dimensioni consistenti spesso è il portiere a ricoprire questa carica, ma in tal caso deve essere congruamente retribuito. La manutenzione deve invece essere affidata a imprese abilitate e certificate che devono rilasciare sempre un verbale di intervento, soprattutto in occasione dei controlli obbligatori. In relazione alla potenza della caldaia è anche necessario possedere il CPI, il certificato di prevenzione incendi, che deve essere tassativamente aggiornato alle scadenze previste.

La prevenzione incendi costituisce un aspetto che non deve mai essere sottovalutato. Sono state emanate precise disposizioni di legge in merito che, se disattese, possono portare a pesanti sanzioni economiche ma soprattutto all’inibizione del complesso per cui è prevista la prevenzione.

L’amministratore ha l’obbligo di verificare che le parti comuni, soprattutto i sottotetti, le cantine e le autorimesse, non contengano materiale infiammabile, sia esso costituito da sostanze chimiche, scatoloni, legno o altro. L’innesco di un incendio è infatti una condizione che si può verificare con facilità, perché nei casi menzionati siamo di fronte alla presenze di due dei tre elementi che ne provocano lo scoppio: il comburente, cioè l’ossigeno presente nell’aria, e il combustibile, il materiale infiammabile. L’innesco, causato da una banale scintilla, un corto circuito o un mozzicone di sigaretta, possono comportare l’inizio di un disastro. E’ bene quindi che l’amministratore inviti i condòmini a rimuovere eventuali materiali infiammabili o comunque a custodirli in maniera adeguata, riducendo al minimo le condizioni di pericolo.

Oltre a questi auspicabili accorgimenti, la prevenzione incendi prevede che in alcune circostanze sia rilasciato un apposito certificato, il CPI. Il Certificato di Prevenzione Incendi viene infatti concesso dai Vigili del Fuoco a seguito della presentazione di apposita domanda, nei seguenti casi:

• Centrali termiche con potenza superiore a 116 kW;
• Autorimesse comuni o private che superino i 300 mq;
• Presenza di negozi o magazzini che contengano carta;
• Edifici ad uso civile di altezza superiore a 24 mt.

L’autorizzazione può prevedere l’affissione di apposita segnaletica di pericolo o di divieto, e l’installazione di estintori, in posizioni precise e ben visibili, che richiederanno controlli periodici obbligatori.

Le condizioni indicate evidenziano i valori limite oltre i quali è indispensabile fare la richiesta, ma la domanda del CPI può prevedere diversi gradi di complessità, dalla semplice SCIA ad una vera e propria istanza comprensiva di progetto, a cui seguono accurati controlli da parte dei Vigili del Fuoco prima di ottenere il rilascio del certificato. La domanda deve in ogni caso essere presentata da un tecnico abilitato.

L’aggiornamento del certificato è obbligatorio e deve essere richiesto ogni cinque o dieci anni. La mancata revisione comporta la conseguente chiusura dell’autorimessa, del negozio, della centrale termica o dell’intero fabbricato, imponendo una “nuova” istanza di rilascio.