La situazione che probabilmente richiede i maggiori sforzi gestionali e che coinvolge a vario titolo sia l’amministratore che i condòmini, è il cantiere, una fattispecie che si verifica a seguito di una deliberazione assembleare per l’approvazione di lavori particolarmente impegnativi.

I condòmini ne sono interessati da un punto di vista economico, in quanto devono concorrere a costituire un fondo spese finalizzato alla realizzazione dell’intervento, ma anche pratico, perché subiscono una temporanea “invasione” di operai, mezzi e impalcature, che possono comportare situazioni di pericolo.

L’amministratore è invece chiamato ad adempiere a molte incombenze burocratiche e tecniche, in assenza delle quali è anche possibile subire un fermo dei lavori con evidenti risvolti economici di una certa rilevanza.

In questa sezione affronteremo il problema dal punto di vista della sicurezza.

Tralasciando per il momento l’importante fase di selezione del fornitore , concentriamo l’attenzione sulla fase esecutiva. La prima figura che deve essere nominata da parte dell’assemblea è il Responsabile dei Lavori, che non ha una valenza tecnica, ma burocratica e di controllo. Deve essere un soggetto con potere di spesa, in grado di intervenire per eliminare situazioni di pericolo impartendo le istruzioni necessarie. Può anche essere nominato esternamente, ma ha compiti talmente sovrapponibili a quelli dell’amministratore, da spingere spesso i condòmini ad eleggere lui, a patto che accetti la carica a fronte di un congruo riconoscimento economico. Sarà il Responsabile dei Lavori, con l’eventuale collaborazione del Coordinatore per la Sicurezza in fase di Progettazione (CSP) e del Coordinatore per la Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE) a garantire che vengano rispettate le norme prescritte.

La prima attività da espletare riguarda la verifica della documentazione che l’appaltatore è obbligato a produrre e che è tenuto conservare in cantiere, a disposizione degli interessati nel caso di controlli da parte della ASL, dell’Ispettorato del Lavoro o delle Autorità di Pubblica Sicurezza. I documenti minimi sono:

• Notifica Preliminare: da inviare alla ASL e alla Direzione Territoriale del Lavoro (se previsto);
• PSC (se previsto);
• Fascicolo contenente le caratteristiche dell’intervento (sempre);
• POS: Piano Operativo della Sicurezza per ciascuna delle aziende presenti (sempre);
• Titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori per ciascuna delle aziende presenti (sempre);
• Copia certificato CCIA per ciascuna delle aziende presenti (sempre);
• DURC aggiornato per ciascuna delle imprese (sempre);
• Certificato di iscrizione alla Cassa Edile per ciascuna delle imprese presenti(sempre);
• Copia LUL: Libro Unico del Lavoro per ciascuna delle aziende presenti (sempre);
• Eventuali verbali di ispezione del cantiere (sempre);
• Registro visite mediche periodiche e idoneità alla mansione per ciascuna delle aziende presenti (sempre);
• Certificati di idoneità per i minorenni se presenti (sempre);
• Tesserini di vaccinazione antitetanica (sempre).

Il numero delle aziende chiamate a realizzare l’intervento edilizio e l’entità dell’intervento stesso, sono le discriminanti che determinano l’organizzazione e alcune delle incombenze burocratiche di un cantiere. Tralasciando il metodo di calcolo adottato, si può affermare che un contratto d’appalto di € 110.000 comporti una manodopera di 200 uomini/giorno. Le norme di legge attribuiscono al superamento di tale limite alcune incombenze obbligatorie.

Ne consegue che:

• In presenza di una sola azienda appaltatrice che debba realizzare un intervento edilizio che richieda una manodopera complessiva inferiore a 200 uomini/giorno non è necessaria la presentazione della Notifica Preliminare, né la nomina del CSP e del CSE;
• In presenza di una sola azienda appaltatrice che debba realizzare un intervento edilizio che richieda una manodopera complessiva superiore a 200 uomini/giorno è necessaria la presentazione della Notifica Preliminare, ma non la nomina del CSP e del CSE;
• In presenza di una sola azienda appaltatrice a cui, nell’esecuzione dei lavori, se ne aggiunga un’altra, è necessaria la presentazione della Notifica Preliminare (a meno che non sia già stata fatta) e la nomina del CSE (non del CSP) che si occuperà della redazione del PSC;
• In presenza di più aziende appaltatrici (ma anche di una sola che subappalti parte del lavoro ad una seconda) che debbano realizzare un intervento edilizio a prescindere dalle ore di manodopera complessive, è necessaria la presentazione della Notifica Preliminare e la nomina del CSP, che redige il PSC, e del CSE.

Vale la pena precisare il significato degli acronimi utilizzati, ricordando che la nomina del CSP e del CSE è sempre in carico al committente, cioè il condominio:

1. CSP: Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione. E’ una figura professionale che si occupa della stesura del Piano di Sicurezza e Coordinamento (v. paragrafo 18.6), la stessa che in molti casi si occupa anche della stesura del capitolato d’appalto;
2. CSE: Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione. E’ la persona che si occupa dell’esecuzione e del rispetto del PSC. Spesso CSP e CSE sono cariche ricoperte dallo stesso tecnico abilitato;
3. PSC: Piano di Sicurezza e Coordinamento. Un complesso di regole e dati che stabiliscono il fondamento per prevenire situazioni di pericolo all’interno del cantiere e in generale nel condominio dove viene eseguito l’intervento.

PSC

Il committente ha l’obbligo, se previsto dall’entità dei lavori, di redigere il Piano di Sicurezza e Coordinamento. Il documento contiene:

• L’Identificazione e la descrizione dell’opera da eseguire;
• Il nominativo di tutte le figure coinvolte nel piano di sicurezza;
• L’analisi del contesto in cui viene realizzata l’opera, i rischi correlati e le eventuali contromisure;
• La stima dei costi della sicurezza;
• Un lay out di cantiere con evidenza delle vie di fuga da utilizzare in caso di evacuazione;
• Le prescrizioni per evitare i rischi di interferenza tra i diversi lavoratori coinvolti;
• L’organizzazione del servizio di Primo Soccorso e di quello Antincendio;

Il PSC integra i POS, che devono essere prodotti da tutte le aziende coinvolte nell’intervento edilizio. Il POS è anch’esso un prospetto nel quale vengono evidenziate le criticità e le misure opportune per consentire al cantiere di lavorare in sicurezza, ma è riferito esclusivamente all’azienda che lo ha redatto. E’ il PSC che raccoglie ogni singolo POS e lo inserisce in un contesto generale.

PROVVEDIMENTI DI SOSPENSIONE

Si è detto che all’interno del cantiere devono essere presenti diversi documenti, ma in particolare ci devono sempre essere:

• Notifica preliminare (comunicata anche alla ASL e alla Direzione Territoriale del Lavoro);
• Fascicolo dell’opera;
• DURC;

Un’eventuale ispezione del cantiere da parte delle autorità competenti, che rilevino la mancanza anche di uno solo dei documenti citati, comporta l’immediata sospensione dei lavori fino alla regolarizzazione della posizione, oltre che una sostanziosa sanzione pecuniaria.