Il condominio non ha alcuna personalità giuridica, ma solo una titolarità fiscale. In altre parole è un soggetto equiparabile ad un qualsiasi altro utente finale ed è sottoposto quindi alla tutela dei diritti del consumatore che, come vedremo, ha un interessante risvolto in merito alla sottoscrizione dei contratti.

Da ciò ne consegue che il condominio è titolare di un codice fiscale, a cura dell’amministratore, e che nei confronti dell’IVA, non svolgendo alcuna attività d’impresa, è un soggetto passivo, ovvero ne subisce il costo senza possibilità di usufruire di alcuna esenzione.

Ciò che lo distingue da una qualsiasi persona fisica, è che a tutto questo si aggiunge la responsabilità attribuita al sostituto d’imposta, che obbliga il condominio ad “anticipare” per conto di chi svolge attività o eroga servizi per la comunità, una parte delle imposte dovute.

I condomini più grandi possono anche essere datori di lavoro, con tutte le conseguenze che derivano dal rapporto di dipendenza e dalla normativa sulla sicurezza, e possono anche percepire redditi fondiari, si pensi all’ex alloggio del portiere, concesso o meno in affitto a terzi.

La complessità degli adempimenti da rispettare e le conseguenze civili e penali che derivano dal loro mancato assolvimento, impongono al condominio di scegliere un amministratore preparato, in grado di rispettare gli impegni con cura. Dobbiamo ricordare che eventuali sanzioni, in alcuni casi particolarmente salate, saranno sempre a carico del condominio, che solo successivamente potrà rivalersi sull’operato dell’amministratore, magari ottenendo giustizia dopo anni di procedimenti giudiziari.

Le principali fonti di reddito per i quali a vario titolo il condominio, nella persona dell’amministratore, è tenuto a svolgere importanti adempimenti, sono i seguenti:

1. Reddito fondiario;
2. Reddito da lavoro dipendente;
3. Reddito da lavoro autonomo;
4. Reddito da impresa;
5. Reddito da capitale/diversi .

I primi due sono tipici dei condomini di una certa dimensione e che possiedono unità immobiliari (alloggio del portiere, sala assemblee, ecc.) registrate al catasto e/o dipendenti. I punti 3 e 4 invece sono comuni a tutti i condomini, perché l’attività dello stesso amministratore genera reddito da lavoro autonomo, ed anche un qualsiasi lavoro commissionato ad un fornitore produce reddito da impresa. L’ultimo punto è meno frequente, e si riferisce ai redditi derivanti, per esempio, dalla “vendita” dell’energia elettrica prodotta da un impianto fotovoltaico.

Qualsiasi unità immobiliare iscritta al catasto produce reddito, anche un terreno. Non importa se la proprietà rimane inutilizzata o sfitta, perché comunque ha una sua rendita catastale su cui dovranno essere pagate le imposte.

Se l’immobile è libero o concesso in uso gratuito, e quindi non produce reddito da locazione, l’amministratore deve:

• Individuare la rendita catastale;
• Rivalutarla del 5%;
• Suddividere il risultato utilizzando la tabella millesimale di proprietà;
• Certificare ai singoli condòmini ciascuna quota risultante.

Solo nel caso in cui la singola quota sia inferiore a € 25,82 non concorre a formare il reddito del condòmino, ma l’amministratore dovrebbe comunque fornire la certificazione relativa.

Se invece l’immobile è concesso in locazione, l’amministratore deve:

• Individuare la rendita catastale;
• Rivalutarla del 5%;
• Individuare il canone di locazione annuo pattuito;
• Ridurre l’importo del 5%;
• Considerare il maggiore tra i due valori
• Suddividere tale valore utilizzando la tabella millesimale di proprietà;
• Certificare ai singoli condòmini ciascuna quota risultante.

L’amministratore è obbligato a comunicare gli esiti dei calcoli effettuati a ciascun condòmino affinché questi possano inserirli nella loro dichiarazione dei redditi.

Oltre al calcolo sopra indicato, l’amministratore deve effettuare il conteggio della IUC (Imposta Unica Comunale) che si compone di IMU, TASI e TARI.

IMU

I soggetti tenuti al pagamento sono i proprietari e tutti coloro che sono titolari di un diritto reale di godimento (usufruttuari, ecc.).

L’IMU viene calcolata come segue:

• Si individua la rendita catastale dell’unità immobiliare condominiale;
• Si rivaluta la rendita del 5%;
• Si moltiplica il valore così ottenuto per un determinato coefficiente relativo alla specifica categoria catastale;
• Si moltiplica il risultato per l’aliquota d’imposta decisa dal Comune, partendo da un valore base stabilito per legge: 0,76%.

L’importo così ottenuto viene suddiviso in acconto, da versare entro il 16 giugno, e saldo, da versare entro il 16 dicembre.

L’IMU sulle proprietà immobiliari condominiali è sempre dovuta e viene ripartita secondo la tabella millesimale di proprietà.

TASI

I soggetti tenuti al pagamento sono: i proprietari, nella misura compresa tra il 70% e il 90%, e gli occupanti, nella misura compresa tra il 10% e il 30%.

La TASI viene calcolata come segue:

• Si individua la rendita catastale dell’unità immobiliare condominiale;
• Si rivaluta la rendita del 5%;
• Si moltiplica il valore così ottenuto per un determinato coefficiente relativo alla specifica categoria catastale;
• Si moltiplica il risultato per l’aliquota d’imposta decisa dal Comune, partendo da un valore base stabilito per legge: 0,1%; la somma tra IMU e TASI non può mai essere superiore all’aliquota massima stabilita per legge: 1,06%.

L’importo così ottenuto viene suddiviso in acconto, da versare insieme all’IMU entro il 16 giugno, e saldo, da versare insieme all’IMU entro il 16 dicembre.

La TASI sulle proprietà immobiliari condominiali è sempre dovuta e viene ripartita secondo la tabella millesimale di proprietà. Può non essere versata dall’occupante se l’immobile è adibito ad abitazione principale.

TARI

I soggetti tenuti al pagamento sono gli utilizzatori dell’immobile. Il condominio non è coinvolto.

Qualsiasi dipendente del condominio ha un reddito, determinato da una busta paga mensile. Quando l’amministratore la consegna e provvede al pagamento della mensilità, è tenuto ad effettuare il versamento dei contributi mediante il modello F24 entro il 16 del mese successivo.

Entro il 7 marzo di ogni anno l’amministratore è tenuto a produrre la Certificazione Unica dei versamenti effettuati per conto dei dipendenti durante tutto l’anno precedente, che consta di una trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate. Entro il 31 marzo dello stesso anno tale certificazione deve anche essere consegnata ai dipendenti, che sono tenuti a firmarne una copia per ricevuta da conservare e tenere agli atti.

In presenza di una interruzione del rapporto di lavoro, gli adempimenti descritti sono gli stessi, salvo che il dipendente non richieda la certificazione prima. In tal caso l’amministratore è tenuto a produrla entro 12 giorni dall’interruzione del rapporto.

E’ importante sapere che se l’amministratore non provvede ad effettuare il versamento dei contributi – soprattutto quelli previdenziali – si può incorrere in gravi sanzioni pecuniarie oltre che essere accusati del reato di appropriazione indebita.

Gli adempimenti connessi ad una assunzione, i cui documenti costituiscono un fascicolo da conservare per ciascun dipendente, sono:

• Lettera di assunzione firmata dal dipendente;
• Documenti relativi alle comunicazione effettuate agli Enti (INPS, INAIL, Centro per l’impiego);
• Libro Unico del Lavoro;
• Corrispondenza varia;
• Eventuali lettere di richiamo.

In caso di infortunio, l’amministratore è tenuto a fare una denuncia all’INAIL entro 2 giorni dall’evento o da quando ne viene a conoscenza. In relazione alla gravità è tenuto ad informare anche le Autorità di Pubblica Sicurezza.

Vedremo più avanti che il rapporto di lavoro dipendente comporta anche una serie di adempimenti obbligatori anche nell’ambito della Sicurezza negli ambienti di lavoro (L. 81/2008 s.m.i.).

Si è detto che l’attività di amministratore di condominio configura una prestazione che dà luogo ad un reddito da lavoro autonomo, ma non è l’unica. Ogni professionista che presti la sua opera in favore del condominio, sia esso commercialista, architetto, ingegnere, avvocato, geometra o consulente del lavoro svolge un attività soggetta a reddito. Per tali figure il condominio è, per legge, sostituto d’imposta e deve effettuare la ritenuta d’acconto.

Nei confronti dei professionisti, tra cui l’amministratore di condominio, la ritenuta d’acconto è del 20%.

Pur non essendo imposta l’esposizione in fattura, il versamento della ritenuta d’acconto è obbligatoria e va effettuata utilizzando il modello F24.

E’ l’amministratore che si preoccupa di calcolarla e versarla, ma è il condominio l’eventuale destinatario delle sanzioni per l’omesso o il tardivo pagamento.

E’ essenziale sottolineare che la ritenuta d’acconto non rappresenta un costo in più per il condominio, perché è una percentuale che viene detratta dall’imponibile fatturato dal professionista.

Il versamento della ritenuta d’acconto deve essere effettuato entro il 16 del mese successivo al pagamento del corrispettivo al professionista.

Generalmente qualsiasi società, individuale o di capitali, emetta una fattura per prestazioni d’opera o servizi nei confronti del condominio, è soggetta a ritenuta d’acconto.

L’aliquota è pari al 4%. Viene applicata sui contratti di appalto, quelli d’opera e quelli di servizi, escludendo:

• Contratti di fornitura di merci;
• Contratti di fornitura di beni dove la posa in opera assuma una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene.
• Prestazioni professionali o occasionali (la ritenuta è del 20%);
• Contratti di somministrazione (gas, acqua, ecc.);
• Contratti di mandato (una società che amministra il condominio).

E’ essenziale sottolineare che la ritenuta d’acconto non rappresenta un costo in più per il condominio, perché è una percentuale che viene detratta dall’imponibile fatturato dalla società.

Il versamento della ritenuta d’acconto deve essere effettuato entro il 16 del mese successivo al pagamento del corrispettivo all’impresa.

REDDITO DA CAPITALI/DIVERSI

Si tratta di redditi particolari sui quali è necessario valutare l’impatto sui condòmini caso per caso, perché per alcune fattispecie potrebbe essere addirittura prevista l’apertura di una Partita Iva condominiale, mutando completamente lo scenario fiscale.

Il rapporto del condominio, e conseguentemente dell’amministratore, nei confronti dell’amministrazione finanziaria, si fonda su due obblighi fondamentali: i versamenti e le dichiarazioni.

VERSAMENTI

Vengono effettuati utilizzando esclusivamente i modelli F24 e F24 ELIDE.

L’F24 viene utilizzato per:

• Trattenute IRPEF dipendenti;
• Trattenute TFR dipendenti;
• Ritenuta d’acconto (4% e 20%)
• Contributi INPS dipendenti;
• Versamenti INAIL;
• Versamento IUC (IMU, TASI, TARI).

Per eventuali pagamenti in ritardo si può ricorrere al ravvedimento operoso che prevede sanzioni ridotte. In assenza di ravvedimento volontario e in presenza di inesattezze o mancati versamenti si può ricevere un primo avviso bonario a cui segue l’eventuale iscrizione a ruolo.

L’F24 ELIDE viene utilizzato per il pagamento delle tasse di registro sulle locazioni immobiliari.

DICHIARAZIONI

Quelle più importanti sono:

• Modello 770: è una dichiarazione annuale dove vengono inserite tutte le ritenute effettuate (4%, 20% e dipendenti) da produrre entro il 31 luglio;
• Certificazioni Uniche: adempimento annuale da effettuarsi entro il 7 marzo con consegna ai dipendenti entro il 31 marzo;
• Certificazioni Ritenute: adempimento annuale da effettuarsi entro il 31 marzo con consegna ai sostituiti di una certificazione delle ritenute operate.