Nel recente passato, l’iniziativa di qualche condòmino sprovveduto ha provocato cedimenti strutturali del fabbricato che hanno causato crolli parziali o totali e, purtroppo, anche gravi lesioni alle persone. Se da un lato la proprietà esclusiva consente al titolare di disporre del proprio bene come meglio crede, dall’altro questa libertà di azione non deve in nessun modo pregiudicare la stabilità e la sicurezza dello stabile in cui tale unità immobiliare è contenuta. Spesso sono i lavori fatti in economia, supervisionati da personale poco preparato e sprovvisto di titoli adeguati, a provocare tragedie altrimenti evitabili. La nuova riforma del condominio negli edifici pone in capo ad ogni condòmino l’obbligo di comunicare all’amministratore l’entità, l’oggetto e la durata di qualsiasi lavoro debba essere effettuato all’interno della sua proprietà esclusiva. Tale onere non solleva l’amministratore dalle responsabilità in caso di inerzia. Un lavoro di particolare entità non può passare inosservato e l’amministratore attento dovrebbe chiedere al condòmino responsabile la documentazione necessaria a valutare che siano state prestate tutte le attenzioni del caso. Non si richiede che vengano verificati i titoli autorizzativi, sebbene la loro mancanza possa sollevare qualche preoccupazione, ma che almeno gli interventi previsti non indeboliscano la struttura pregiudicandone la stabilità.

Qualora un condòmino assuma un comportamento poco collaborativo e si abbia il fondato sospetto che si stiano compiendo interventi che possano pregiudicare la stabilità dell’edificio o l’incolumità delle persone che vi abitano, gli altri condòmini, rappresentati dall’amministratore, hanno la possibilità di ricorrere al decreto d’urgenza, chiamato comunemente 700 (Art. 700 c.p.c.).

Si tratta di uno strumento piuttosto efficace che può essere utilizzato solo a determinate condizioni:

• Fondamento di ragione: i sospetti devono essere corroborati da una relazione tecnica effettuata a cura di un tecnico abilitato;
• Carattere di urgenza: l’intervento per bloccare i lavori deve essere effettuato in tempi rapidi per evitare gravi ed inevitabili conseguenze.

Se la richiesta ha un fondamento, il giudice provvede a sospendere i lavori in brevissimo tempo, consentendo successivamente di analizzare la situazione con la dovuta attenzione.

In generale è sempre necessario prestare attenzione quando si compiono interventi edilizi all’interno delle proprietà esclusive. In particolare nei seguenti casi:

1. Rimozione pareti divisorie: è necessario evitare il danneggiamento o l’asportazione di pilastri, travi o muri portanti;
2. Condutture: può capitare di forare tubazioni condominiali dell’acqua, degli scarichi, dell’impianto di riscaldamento;
3. Cavi elettrici: è indispensabile prestare molta attenzione per scongiurare il pericolo di folgorazione.

Giova ricordare che nel caso in cui vengano danneggiate le parti comuni, il condòmino responsabile è tenuto al ripristino di quanto cagionato oltre all’eventuale risarcimento dei danni che possano aver subito gli altri condòmini.

Nel caso di perimento totale di un edificio, o per una parte superiore ai 3/4, il condominio è automaticamente sciolto. I partecipanti possono quindi decidere singolarmente di mettere all’asta il suolo e il materiale di risulta. In alternativa possono decidere di ricostruire l’edificio come l’originale, ma in tal caso è necessaria un’approvazione all’unanimità per procedere. In questo seconda ipotesi il condominio viene a formarsi nuovamente.

Se a perire è una parte inferiore ai 3/4 dell’edificio, l’assemblea può deliberare la ricostruzione delle parti comuni originali con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’intero condominio. In questo caso ciascuno è tenuto a concorrervi secondo il valore millesimale della propria unità immobiliare e l’eventuale indennità dell’assicurazione verrà utilizzata nel concorso alla spesa.

Nell’ipotesi che uno dei condòmini non voglia partecipare alla ricostruzione delle parti comuni, dovrà cedere il proprio diritto ad un terzo, unitamente alla proprietà individuale a cui tali parti comuni sono collegate, secondo la stima che verrà fatta.