La ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico solare o del tetto di un edificio condominiale è spesso oggetto di accese discussioni tra i condòmini. A chi spettano le spese?

L’art. 1117 cc indica che il tetto è una parte comune se non risulta il contrario dal titolo (Regolamento di Condominio o rogito). Ciò significa che tutti devono partecipare alla spesa per un eventuale rifacimento. Il tetto è fondamentale per preservare l’edificio dagli agenti atmosferici e chiunque ne sia coperto a qualsiasi livello sottostante (cantine, box) deve concorrere alla sua manutenzione. Vale in ogni caso quanto disposto dall’art. 1123 cc comma 3, ovvero:

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”

La ripartizione della spesa avverrà quindi utilizzando la tabella di proprietà con l’esclusione di coloro che rientrano nel disposto del comma appena riportato.

Per quanto riguarda i lastrici solari occorre fare una distinzione. Se la copertura, che ha differenza del tetto a falde è orizzontale e opzionalmente calpestabile, è condominiale, la spesa deve essere ripartita come per il tetto tra tutti i condòmini.

Se invece il lastrico solare o il terrazzo a livello è ad uso esclusivo, interviene l’art. 1126 cc che recita:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

La ripartizione della spesa rientrante nei 2/3 dovrà quindi coinvolgere tutte le unità immobiliari sottostanti, coperte anche solo parzialmente dal lastrico, fino al livello più basso (cantine e box) escludendo naturalmente le parti comuni (androne, corselli, rampe, ecc). La tabella utilizzata dovrà essere quella di proprietà.