E’ la fattispecie più frequente e coinvolge il committente, cioè il condominio rappresentato dall’amministratore, e l’appaltatore, ovvero l’impresa che esegue i lavori. Si tratta di una tipologia di contratto che può celare potenziali pericoli inerenti le responsabilità che gravano su entrambi i contraenti. Spesso prevede il coinvolgimento di figure satellitari ma propedeutiche per la sua conclusione: subappaltatori, ausiliari dell’appaltatore, direttore dei lavori e responsabili a vario titolo della sicurezza, che sono tutte regolamentate dalla legge.

L’appaltatore è definito come colui che con organizzazione e mezzi propri – uomini e attrezzature – sia in grado, a proprio rischio, di eseguire a regola d’arte il lavoro commissionatogli. Sebbene a livello normativo sia molto simile al contratto d’opera (v. paragrafo 20.5), si distingue da quest’ultimo per il fatto che un prestatore d’opera non prevede l’impiego di organizzazione e mezzi di una certa complessità, una differenza che, come vedremo, avrà effetti sulle prescrizioni delle azioni giudiziarie in caso di difetti riscontrati.

L’appalto è tipicamente un contratto a formazione progressiva, poiché nasce da un capitolato tecnico che contiene la descrizione dei lavori da eseguire e i requisiti tecnici e formali richiesti all’impresa, a seguito del quale avviene la selezione. Pur non essendo obbligatoria la forma scritta, dal momento che può avere notevoli risvolti economici e legali, è prassi consolidata redigerlo con precisione, al fine di evitare pretese monetarie inaspettate per lavori extra non previsti. Allo stesso modo è consigliabile determinare il prezzo dell’opera fin da subito, indicando nel contratto un valore “a corpo” e non “a misura”. Il contratto di appalto presume nella sua redazione la buona fede di entrambe le parti e impone all’appaltatore la realizzazione dell’opera a regola d’arte. Neanche la presenza di un Direttore dei Lavori, nominato dal committente per verificarne l’avanzamento, può sollevare l’impresa da questo principio basilare. Diventa pertanto molto importante valutare attentamente le offerte evitando di scegliere l’esecutore basandosi esclusivamente sul prezzo.

Ne consegue che la scelta dell’impresa, affidata all’assemblea dei condòmini, è un compito assai delicato che deve essere eseguito con particolare attenzione, perché può comportare il successo o il fallimento di un intervento edilizio. I criteri per selezionare il fornitore devono passare necessariamente da un’attenta analisi dei requisiti e della capacità organizzativa ed esecutiva del fornitore, che soltanto un capitolato redatto da un tecnico affidabile può garantire. Di certo non può trattarsi, come si è detto, di una mera valutazione economica.

Volendo elencare i passi che devono essere eseguiti per effettuare una scelta ben ponderata in merito all’esecuzione di un appalto, possiamo dire che:

1. L’assemblea, presa coscienza della necessità di effettuare un lavoro di una certa rilevanza, nomina un tecnico per la redazione di un capitolato d’opera;
2. Una volta realizzato il capitolato, l’assemblea lo approva e l’amministratore e gli eventuali condòmini, lo inviano alle imprese potenzialmente interessate;
3. L’assemblea, con l’aiuto del tecnico, scelgono l’impresa affidataria, valutandone i requisiti e la capacità di eseguire l’opera, approvando la spesa preventiva; contestualmente, in relazione alla complessità del lavoro, nominano il CSP e il Responsabile dei Lavori;
4. Una volta che i fondi per i lavori da eseguire sono stati stanziati, il CSP prepara il PSC, a seguito del quale viene presentata, se prevista, la Notifica Preliminare, dando ufficialmente il via ai lavori;
5. Viene nominato il CSE e il Direttore dei Lavori;
6. I lavori si concludono; il Direttore dei Lavori insieme all’impresa appaltatrice verificano la rispondenza dell’opera al capitolato e stilano un verbale di fine lavori:
7. L’amministratore procede al pagamento dell’impresa.

Nell’esecuzione dei lavori, a differenza dell’appaltatore, il committente non ha particolari obblighi se si eccettua la consegna del cantiere per consentire all’impresa di eseguire i lavori, e il pagamento del corrispettivo per la loro esecuzione, effettuato in un’unica soluzione o ad avanzamento lavori secondo quanto indicato nel contratto, e soltanto a seguito di verifica finale o, se possibile, di collaudo dell’opera.

Per ciò che concerne le responsabilità dell’appaltatore, queste possono essere sintetizzate nei seguenti punti:

1. Non può apportare modifiche al capitolato se non sono state concordate con il committente, ne consegue che eventuali interventi non previsti non possono giustificare un aumento di prezzo;
2. L’eventuale non conformità dei lavori rispetto a quanto previsto, espone l’appaltatore alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno;
3. La scarsa qualità dei materiali impiegati, anche se forniti dal committente, espone l’appaltatore alla responsabilità per vizi;
4. Aver sottaciuto in mala fede vizi o difformità dell’opera lo espongono all’azione giudiziaria;
5. La rovina o il pericolo di rovina dell’opera destinata a durare, lo espongono all’azione giudiziaria.

In sostanza le responsabilità dell’appaltatore sono strettamente correlate all’esecuzione dell’opera che non venga realizzata a regola d’arte. Il grado di perizia richiesto fa comprendere il motivo per cui l’appaltatore debba sempre essere scelto con  estrema attenzione. Rimane sempre facoltà dell’appaltatore rimediare ai vizi a proprie spese, salvo l’eventuale richiesta di risarcimento danni esperita dal committente.

L’eventuale scoperta di vizi dell’opera necessitano di denuncia all’impresa appaltatrice entro 60 giorni dalla scoperta. La prescrizione dell’azione giudiziaria è di due anni.