L’amministratore di condominio opera in virtù di un contratto di mandato con rappresentanza. Come in tutti i contratti, i soggetti coinvolti sono due: il mandante, rappresentato dall’assemblea di condominio, e il mandatario, l’amministratore. Quest’ultimo, quindi, opera in nome e per conto del condominio, e può agire in giudizio sia contro i condòmini che contro terzi, oltre che essere chiamato per le liti promosse nei confronti del condominio. A lui vengono notificati tutti i provvedimenti riferiti al condominio e se tali notifiche esorbitano dalle sue attribuzioni è tenuto ad informare l’assemblea, pena la revoca del mandato.

L’amministratore è quindi una figura di garanzia, un custode delle parti comuni, e ha il compito di porre in essere ogni atto conservativo necessario per preservarne l’integrità e l’uso a favore dei condomini, provvedendo alla manutenzione e all’erogazione dei servizi. Naturalmente tutto questo può essere fatto solo se il mandatario, l’assemblea di condominio, fornisce i mezzi necessari per provvedervi, cioè i fondi monetari. L’amministratore non avrà quindi alcuna responsabilità se, provvedendo in ogni caso all’incolumità pubblica, non sarà in grado di effettuare lavori urgenti di manutenzione, scaricando tale incombenza sulla parte inadempiente, il condominio.

Questo aspetto è piuttosto importante perché sull’amministratore, in quanto figura di garanzia, grava una pesante responsabilità civile e penale, condivisa entro certi limiti con i condòmini stessi. Vedremo più avanti che questa responsabilità si ripercuote sugli adempimenti che l’amministratore è costretto ad esperire, per sollevare sé stesso e il condominio da conseguenze che in alcuni casi possono anche essere gravi.