L’amministratore è una figura obbligatoria nei condomini con più di otto condòmini (quindi da nove in avanti) e se non vi provvede l’assemblea, la nomina viene fatta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo condòmino, oppure dell’amministratore uscente.

Nomina, conferma e revoca dell’amministratore vengono deliberate in assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale del condominio.

Una volta nominato, l’amministratore entrante deve esprimere formale accettazione, a meno che non l’abbia già anticipata nel preventivo contenente la sua proposta, mentre quello uscente dovrà eseguire le attività urgenti fino alla conclusione del passaggio di consegne.

All’accettazione della nomina, il nuovo amministratore deve:

1. comunicare i propri dati anagrafici completi di codice fiscale; in caso di società la sede legale e la partita iva;
2. indicare il locale dove verranno custoditi e resi disponibili per la consultazione i registri obbligatori;
3. comunicare gli orari e i giorni in cui, previa richiesta all’amministratore, ogni singolo condomino potrà visionarli ed eventualmente riceverne una copia firmata a proprie spese;
4. fornire copia della polizza assicurativa R.C. nel caso fosse richiesta;
5. affiggere apposita targa con i dati completi di reperibilità;
6. assumere la responsabilità del conto corrente condominiale, facendovi transitare qualsiasi somma in entrata e in uscita, fornendo ai condomini che lo richiedano l’estratto conto;
7. ultimare nel più breve tempo possibile il passaggio delle consegne da parte dell’amministratore uscente, redigendo apposito verbale.

Durante il suo mandato l’amministratore deve:

1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea, a meno che queste non siano contrarie al regolamento di condominio, alle Leggi dello Stato, alla sicurezza pubblica;
2. convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
3. curare l’osservanza del regolamento condominiale;
4. disciplinare l’uso delle parti comuni e dei servizi connessi, assicurandone il maggior godimento a tutti i condòmini;
5. riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione e i servizi;
6. agire per la riscossione dei crediti nei confronti dei condòmini morosi, anche con decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferiscono, a meno che non sia dispensato dall’assemblea;
7. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni, tutelando la salute e la sicurezza pubblica;
8. eseguire gli adempimenti fiscali;
9. curare la tenuta dei registri obbligatori: registro anagrafe condominiale, registro verbali assemblee, registro di contabilità, registro nomina e revoca amministratori;
10. conservare la documentazione inerente alla propria gestione, sia quella riferibile al rapporto con i condòmini che quella relativa allo stato tecnico-amministrativo del fabbricato;
11. fornire ai condòmini che lo richiedono, un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti dei condòmini, la situazione delle morosità e le eventuali liti in corso;
12. redigere il rendiconto condominiale e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Alla cessazione del mandato l’amministratore deve:

1. rendere il conto della gestione dell’anno di esercizio in corso, fino al momento della cessazione del mandato;
2. restituire tutta la documentazione in suo possesso, sia quella inerente i condòmini che quella riferibile allo stato tecnico-amministrativo del fabbricato.

L’incarico ha durata annuale e si intende rinnovato per pari periodo se non siano sopraggiunte modifiche al compenso, analiticamente descritto. Sarebbe comunque preferibile confermarlo di anno in anno in concomitanza con l’approvazione del rendiconto condominiale, allegando il preventivo al verbale assembleare.

In merito al mandato, è bene tenere a mente che l’assemblea ha la facoltà di revocarlo in qualsiasi momento e senza alcuna giustificazione, provvedendo al pagamento del compenso proporzionalmente al periodo di effettiva amministrazione. D’altro canto anche l’amministratore ha la possibilità di rassegnare le proprie dimissioni in ogni momento e senza alcuna motivazione. Tutto ciò è possibile perché il rapporto di mandato è basato sulla fiducia reciproca, in mancanza della quale ciascuna delle due parti può recedere dal contratto liberamente. Detto questo, è però necessario elencare i gravi motivi che possono comportare una revoca necessaria, che può anche essere imposta in via giudiziaria.

Un singolo condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea per deliberare la revoca dell’amministratore nei seguenti casi:

1. se l’amministratore ha commesso gravi irregolarità fiscali;
2. se l’amministratore non ha aperto il conto corrente condominiale su cui far transitare qualsiasi somma.

In tale evenienza, se l’assemblea non vi provvede, il singolo condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e, in caso di revoca, potrà rivalersi sul condominio per il rimborso di tutte le spese sostenute.

Il singolo condòmino può invece rivolgersi direttamente al giudice nei seguenti casi:

1. se l’amministratore non rende il conto della gestione;
2. se l’amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del bilancio (entro 180 giorni dal termine dell’esercizio a cui si riferisce);
3. se l’amministratore non comunica all’assemblea eventuali liti che esorbitino dal suo mandato (cause giudiziarie, esposti, denunce, ecc.);
4. se l’amministratore si rifiuta ripetutamente di convocare l’assemblea per la sua revoca o per la nomina del nuovo amministratore;
5. se l’amministratore non attua provvedimenti giudiziari, amministrativi o delibere assembleari;
6. se l’amministratore attua una gestione confusa del patrimonio condominiale con quello personale o di altri condòmini o condomini;
7. se l’amministratore autorizza la cancellazione di una ipoteca per un debito non onorato da parte di un condòmino moroso;
8. se l’amministratore ha avviato un azione giudiziaria per il recupero del credito da parte dei morosi, ma non ne ha seguito diligentemente l’andamento;
9. se l’amministratore non ha curato la tenuta dei registri obbligatori;
10. se l’amministratore non comunica, o lo fa in modo inesatto, i propri dati personali.

E’ importante sottolineare che in caso di revoca giudiziaria, l’amministratore sollevato dall’incarico non potrà MAI più essere rieletto nel condominio da cui è stato allontanato.