A tutela dei dissenzienti e di coloro che non hanno partecipato alla discussione e alla conseguente deliberazione assembleare, il legislatore ha riservato lo strumento dell’impugnazione, quale garanzia per tutelare i propri diritti di condòmini. Vedremo però che in alcuni casi, molto pochi a dir la verità, tale diritto può anche essere esercitato da chiunque ne abbia interesse, e quindi anche da coloro che abbiano votato per l’approvazione della delibera.

L’impugnazione di una delibera assembleare può essere eseguita qualora vengano riscontrate irregolarità formali o di sostanza che pongano la delibera in contrasto con la legge o il regolamento di condominio. Si possono riconoscere due ipotesi di impugnazione che hanno effetti molto diversi tra loro:

• Ipotesi di annullabilità: rappresenta la quasi totalità delle impugnazioni e si riferisce a tutti i casi in cui non siano state rispettate le modalità di convocazione dell’assemblea, i quorum costitutivi o le maggioranze deliberative; le carenze di informazione e gli abusi di potere dell’amministratore;
• Ipotesi di nullità: si può trattare di vizi relativi all’oggetto della delibera assembleare, impossibile, contro la legge o il regolamento di condominio, o che esorbita dalle attribuzioni dell’assemblea; vizi di sostanza inerenti al contenuto della delibera nel caso in cui comprima il diritto del singolo sulla sua proprietà esclusiva.

I termini di presentazione dell’impugnazione sono perentori, ma hanno conseguenze diverse a seconda dei casi:

• Annullabilità: 30 giorni dalla data della delibera, per i presenti che hanno votato contro o si sono astenuti; 30 giorni dalla data di ricevimento del verbale di assemblea o dalla data di comunicazione della delibera, per gli assenti;
• Nullità: in ogni tempo, senza quindi un termine di prescrizione, da parte di chiunque ne abbia interesse.

Dai punti sopra indicati si deduce che:

• l’impugnazione per annullabilità non può essere effettuata dai presenti in assemblea che abbiano votato a favore della delibera; l’amministratore ha il dovere di recapitare il verbale dell’assemblea agli assenti, necessariamente per raccomandata, in modo da far decorrere i 30 giorni per la presentazione dell’eventuale impugnazione;
• l’impugnazione per nullità può essere effettuata da chiunque, anche dai presenti in assemblea che abbiano votato a favore della delibera.

Nel caso di accoglimento della domanda di impugnazione, gli effetti tra annullabilità e nullità sono molto diversi. Nel caso di annullamento, l’effetto decorre dal momento della sentenza del giudice e non è retroattivo. Tutto ciò che è stato realizzato a seguito della delibera non è soggetto ad alcuna conseguenza. Invece nel caso di nullità acclarata, le conseguenze sono ben più pesanti, perché essendo nulla la delibera, tutto ciò che è stato fatto in virtù della stessa è nullo, come se la delibera non fosse mai esistita. Quindi perdono valore tutti i contratti e gli impegni che l’amministratore può aver sottoscritto nel frattempo, con tutte le conseguenze del caso.

Da ciò ne consegue che nell’evenienza di una possibile impugnazione per annullabilità, decorsi i termini sopra descritti senza che nessuno abbia esercitato il diritto di impugnazione, la delibera assume validità a tutti gli effetti di legge non essendo più opponibile e diventa quindi efficace.

Ben diverso è il caso per il sospetto di nullità. Essendo impugnabile da chiunque ed in ogni tempo, la delibera può essere considerata una vera e propria bomba ad orologeria in grado di esplodere in qualsiasi momento. L’amministratore in questo caso deve muoversi con estrema cautela, convocando eventualmente una nuova assemblea per ridiscutere la delibera viziata ed ottenerne una diversa e soprattutto valida.