I conduttori, chiamati anche affittuari o inquilini, sono condòmini? La risposta è ovviamente negativa, perché non sono titolari di alcun diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, ma semmai titolari di diritti “personali” di godimento, in virtù di un “contratto” stipulato con il reale condòmino, il proprietario o l’usufruttuario. A differenza di un atto, il contratto di affitto è una scrittura privata tra due contraenti, il locatore e il conduttore, e non ha alcuna natura pubblicistica dal momento che non viene registrato in Conservatoria ma all’Agenzia delle Entrate. Anche coloro che usufruiscono di un contratto di comodato d’uso non sono considerati condòmini, per le stesse ragioni appena descritte.

Possono sembrare aspetti del tutto marginali, ma nella realtà la mancanza del “timbro” di condòmini, ha tutta una serie di conseguenze di non poco conto nella vita condominiale e nella responsabilità che i conduttori e i comodatari hanno nei confronti del condominio e dell’amministratore:

1. Sono tenuti a rispettare il regolamento di condominio, ma l’eventuale inosservanza di una norma può essere fatta valere soltanto nei confronti del condòmino proprietario, il quale avrà poi diritto di rivalsa sui responsabili;
2. Non vi è alcun obbligo di convocarli alle assemblee, anche se all’ordine del giorno fossero presenti punti in cui abbiano diritto di voto. L’incombenza di chiamarli ad intervenire spetta al condòmino proprietario, che dovrà essere l’unico destinatario della convocazione;
3. Non possono essere destinatari di richieste di pagamento per spese condominiali, anche se di loro spettanza, perché non possono essere chiamati a rispondere di eventuali morosità; il pagamento delle spese, di qualsiasi natura, spetta al condòmino proprietario che provvederà, in virtù del contratto da lui stipulato con il conduttore o il comodatario, ad esigerne il rimborso dai diretti interessati o, in caso di inadempienza nel termine di due mesi, a rescindere dal contratto per morosità;
4. E’ consentito il godimento delle parti comuni e degli eventuali locali condominiali, ma in linea di massima non è permesso apporre modifiche, a meno che queste non siano state concordate con il condòmino proprietario, l’unico responsabile nel caso di inosservanza del regolamento di condominio o delle norme di legge da parte del conduttore o del comodatario.